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物業公司在承接寫字樓物業的時候應該注意的知識

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物業公司在承接寫字樓物業的時候應該注意的知識

發布日期:2018-07-09 作者: 點擊:


  在寫字樓物業完工之后,物業公司在承接寫字樓物業的時候,應該對物業進行全面的承接檢驗,以明確物業企業和開發商雙方的維修責任(zé rèn)。連云港物業含有多種業態,如:辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。寫字樓物業的接管承接查驗,是在竣工承接查驗合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。物業提供給你物業公司承接寫字樓物業時需要注意的知識攻略。
  1.寫字樓物業接管承接查驗應具備的條件
  1)建設工程全部施工(Construction)完畢,并已經竣工承接查驗合格(分期交付使用的工程必須和施工區域隔離)。
  2)供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。
  3)房屋(house)幢、戶編號業經有關部門確認。
  2.寫字樓物業接管承接查驗應提交的資料
  (1)產權資料
  1)項目批準文件。
  2)用地批準文件。
  3)建筑執照。
  4)建筑(jiàn zhù)分層、分單元面積表。
  5)行政主管部門承接查驗合格的證書(zhèng shū)、批文。
  6)拆遷安置資料。
 ?。?)技術資料
  1)竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。
  2)地址勘察報告。
  3)工程合同及開、竣工報告。
  4)工程預決算。
  5)圖樣會審記錄。
  6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)。
  7)隱蔽工程承接查驗證明。
  8)沉降觀察記錄。
  9)竣工承接查驗證明書。
  10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書(zhèng shū)。
  11)新材料、構配件的鑒定合格證書。
  12)誰、點、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。
  13)機電設備、設施(shè shī)系統的調試報告和使用說明書。
  14)砂漿、混凝土塊試壓報告。
  15)供水、供暖的試壓報告。
  3.寫字樓物業質量與使用功能的檢驗
 ?。?)主體結構
  1)地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值,不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋(house)的損壞。
  2)鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫,不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。
  3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
  4)凡應抗震設防的房屋,必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。
  5)外墻不得滲水。
 ?。?)屋面
  1)各類屋面必須符合《屋面工程施工質量承接查驗標準》中的規定,排水暢通,無積水,不滲漏。
  2)平武面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋(house)在共用部位應設置(set up)屋面檢修(jiǎn xiū )孔。
  3)陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。
 ?。?)樓地面
  1)面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮(peel)(Skin)和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正5、解封均勻順直,無缺棱掉角。
  2)衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。
  3)木樓地面(ground)應憑證牢固,接縫密合。
 ?。?)裝修
  1)剛、木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗密封嚴密,木門窗縫隙濕度。
  2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。
  3)木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不漏頂帽,與基層必須釘牢。
  4)門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。
  5)抹灰應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固。連云港物業公司哪家好根據使用功能的不同,物業可分為以下五類:居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。
  6)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。
  7)尤其、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。
 ?。?)電氣(diàn qì)
  1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.
  2)應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。
  3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸(touch)良好,位置正確。
  4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施承接查驗規范》的要求。
  5)電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。
  6)對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共享天線。
  除上述要求外,同事應符合地區性 ;低壓電氣裝置規程 ;的有關要求。
  (6) 水、衛生、消防
  1)管道應安裝牢固,空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。
  2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。
  3)衛生間、廚房間的排污管應分設,出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
  4)衛生器具質量應良好,接口(interface)不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、制動靈活。
  5)水泵安裝應平穩,運行時無較大震動。
  6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求,并且有消防部門檢驗合格證明。
 ?。?)采暖
  1)采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。
  2)鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業部門的檢驗合格證明。
  3)爐排必須進行12h以上的試運轉,爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦,且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡,返轉應自如。
  4)各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應嚴密應開關靈活。
  5)爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密,風室隔墻不得透風漏氣。
  6)管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固。
  7)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施(指針對問題的解決辦法)必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的規定。
  8)鍋爐輔機應運轉正常,無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全,本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。
  9)經過48h連續試運行,鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。
 ?。?)冷凍機組及熱泵機組
  1)冷凍機及熱泵應安裝平正,配件(Accessories)齊全,有原廠或授權單位檢驗合格。
  2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐化侵蝕 等。連云港物業公司哪家好不同使用功能的物業,其管理有著不同的內容和要求。
  3)各管道、管件安裝應符合要求,保溫、避雷支架等安裝合理。
  4)各類現場(spot)儀器、儀表齊全準確,自動控制調節系統靈活可靠。
  5)機器運行平穩,無異常撞擊聲及雜音,無劇烈振動,顯示屏顯示正常,各類指標均在運行范圍內。
  6)各輔助設備運行正常,無雜音。冷卻塔效果良好,無嚴重飄水,水泵運行平穩,揚程、流量符合要求。
  7)經過一段時間的聯系運行,冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。
  8)新風機、等風量機組、變風量機組,風機盤管、溫控器(Thermostat)調節閥等工作正常,無異聲。
  9)冷凝水管道暢通無滲水,集水盤排水情況良好,無倒泛水,連續運行無滴水,保溫良好。
 ?。?)附屬工程及其他
  1)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。
  2)化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。
  3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。
  4)房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。
  5)房屋(house)應按單元設置信報箱,其規格、位置須符合相關規定。
  6)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固(firm)。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物。
  7)單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清洗完畢。室外面地面平整,室內外高差符合設計要求。
  8)群體建筑應檢驗(檢查)相應的市政、公建配套工程和服務設施,并達到應有的質量(Mass)和使用功能。
  4.寫字樓物業質量問題的處理
  影響房屋結構安全(safe)和設備使用安全的質量問題,必須約定期限有建設單位負責維護修理,也可采取費用補償的方法,有接管單位處理。

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