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制約中國物業管理行業發展的主要問題分析

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制約中國物業管理行業發展的主要問題分析

發布日期:2018-07-13 作者: 點擊:


  從1981年第一家物業管理公司在深圳誕生以來,經歷32年的發展(Develop),物業管理的全面推進和廣泛覆蓋,對提高城市(CITY)管理水平,改善人居和工作(WORK)環境,增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮了重要作用,為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。但是,在行業快速發展,地位和作用得到彰顯的同時,還面對著很多亟待解決的深層次問題。
 
  一、成本急劇上漲
  以廣州為例,2010至2012年三年間,職工最低工資標準和社保福利的政策性剛性調升接近50%。連云港物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。今年5月份最低工資標準再次上調至1550元/月,漲幅達19.2%。隨著用工成本的持續剛性上漲,物業(property)服務(fú wù)企業經營風險日益加劇,由此也引發降低服務標準和棄管小區等一系列社會問題。
 
  二、價格(price)調整機制缺失
  哈爾濱市一些老舊住宅小區至今實行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收費標準;珠海市 ;多層住宅物管費收取指導價格0.35~0.55元/平方米·月 ;10年沒有調整;北京至今仍在執行上世紀90年代末制定的經濟適用房物業服務費政府(Government)指導價格0.55元/平方米的標準,此間僅以保潔員月工資為例,已由當年460元上調至按北京市最低工資標準計算的2500元,物業服務收費與成本已嚴重倒掛。
 
  三、從業隊伍人才匱乏
  管理規模擴大和業主要求的提高,使得行業對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律(Law),具有創新開拓精神的復合型人才需求激增,人才匱乏已經成為制約行業發展的突出問題。目前取得物業管理師資格的43919人,僅占全國612.3萬從業人員的0.7%,全國平均每家物業服務企業僅0.6名物業管理師,遠遠不能滿足行業發展需要。
  此外,一線員工流動率不斷走高,也是當前企業遇到的難題。江西省有關調查顯示,行業平均工資待遇僅為城鎮(town)職工平均
  收入的57.87%,造成人員流動(flow)性加大,服務質量難以保障。深圳部分物業服務企業提供的資料表明,基層員工年平均離職率在50%左右,秩序維護員離職率有的高達80%。企業留不住有經驗的管理人員和熟練操作員工,對保持和提升管理服務水平都帶來負面(negative)效應。
 
  四、部分企業生存狀況堪憂
  剛性成本急劇上升,稅負居高不下,導致相當數量的物業服務企業陷入生存困境。連云港物業公司哪家好不同使用功能的物業,其管理有著不同的內容和要求。連云港物業公司物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。福建省住建廳開展的 ;物業管理行業(Industry)生存狀況專項調查 ;顯示,被調查的293家企業,有接近40%處于虧損狀態,收不抵支引發對部分項目的棄管。廣東汕頭市調查顯示,超過75%物業服務企業出現經營困難,甚至虧損,直接導致企業對日常服務投入的最大化減少,影響物業服務質量,引發矛盾和糾紛。
 
  五、服務理念有待端正
  服務質量和管理水平一直是影響行業公信力的主要瓶頸。不尊重業主權利,不按合同約定提供質價相符的服務,多收費少服務以及收費不透明、甚至亂收費等問題(Emerson)在行業不同程度地存在。
 
  六、行業(Industry)責任邊界不清
  物業管理(property management)涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體,權利義務關系十分復雜,責任(zé rèn)交織,邊界模糊,成為矛盾和糾紛的多發地。建設單位遺留的質量缺陷、車位不足造成的 ;停車難 ;、市政公用設施設備運營管理出現問題、業主私搭亂建等產生的矛盾,致使物業管理行業代人受過的現象較為普遍存在。
  此外,部分省市至今沒有落實《物業管理條例》關于 ;物業管理區域內,供水、供電(power supply)、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用 ;的規定,導致(使產生,促成)水、電、氣、暖等總表和分表的差額部分由物業服務企業承擔。如哈爾濱市二次加壓供水管理發生的費用約占物業管理成本(Cost)6%左右,加重了企業負擔,損害了業主權益。
  七、業主大會制度實施難
  由于業主大會召開(zhào kāi)程序復雜,協調成本過高,業主參與積極性不足,主管部門監督指導乏力,加之建設單位(unit)消極抵觸,以及部分物業服務(fú wù)企業不主動配合,致使業主大會制度推進總體緩慢。北京市居住項目業主大會成立比例僅為25.94%,有效運行的業主委員會占比更低,直接導致(使產生,促成)專項維修資金支取使用率僅為1.38%等問題難以解決。此外,對業主和業主委員會的行為缺乏制約機制(jī zhì),部分業主權利義務對等及守約意識較為薄弱,不遵守管理規約。有的業委會不能代表大多數業主利益(benefit),任意決定業主共同事務,致使業主狀告業委會的問題時有發生。
 
  八、地域發展不平衡
  根據本次報告撰寫前所做的不完全統計,目前東、中、西部和東北地區物業管理面積占比分別為51%、19%、22%、8%,從業人員數量占比約為48%、19%、25%和8%,物業服務企業數量占比分別為46%、22%、23%和9%。在全國已通過物業管理師資格考試的總人數中,北京、上海(簡稱“滬”或“申”)、廣東占比分別為12%、11%和14%,三省市物業管理師人數占到全國的37%。行業發展地域差異十分明顯,經濟欠發達地區和中小城市物業管理推進緩慢,不能適應城鎮化快速發展趨勢。
  上述分析表明,盡管行業呈現快速發展局面,但卻面臨重重困難(difficult)和問題(Emerson)。7萬多家物業服務企業和600多萬從業人員,為了群眾安居樂業和社會和諧,始終在困境中默默地堅守,頑強地堅持,體現了忍辱負重、勇往直前、團結奮進、開拓創新、無私奉獻的行業精神。要促進物業管理行業的健康(Health)和可持續發展,必須繼續發揚拼搏精神,下決心、下氣力妥善解決以上問題。

本文網址:http://www.jindaweichao.cn/news/442.html

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