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物業接管過程中開發商與物業管理公司間的關系

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物業接管過程中開發商與物業管理公司間的關系

發布日期:2018-07-31 作者: 點擊:

    物業管理公司與房地產開發商是在房地產開發全過程中承擔不同管理職責的兩個主體,物業管理是房地產項目后續工作的管理,因此在項目的交接過程中,開發商應給予物業管理公司極大的支持和幫助。然而在實際工作中,兩者之間常產生很多矛盾與沖突。主要體現在以下幾個方面:

 
  一、工程整體文件、資料交接中的矛盾
  物業管理公司(Company)在接管過程中首先需要的就是相關(related)工程資料,所需資料的范圍涵蓋工程項目的可研階段、前期規劃許可報批階段,工程施工(Construction)管理和驗收階段的全部資料,這對于物業營理公司今后代表業主對外開展工作及對內進行工程的維修與管理是十分必要的。連云港物業公司哪家好根據使用功能的不同,物業可分為以下五類:居住物業、商業物業、工業物業、政府類物業和其他用途物業。然而開發商與物業管理公司在實際工作中經常因為交接資料的具體內容與范圍發生矛盾,其原因有以下幾點:
 
 ?。ㄒ唬?、開發商思想重視不夠,不注重前期資料的移交
  開發商認為物業管理公司(Company)只是對工程項目進行后期的基本維修管理,因此只要有項目基本建設施(shè shī)工(Construction)資料就可以了,索要工程的前期資料毫無意義,對物業管理公司沒有用處。
 
 ?。ǘ?、開發商前期手續不齊全,無法移交
  部分開發商為了搶進度,以盡快開工、銷售,因此沒有嚴格按照開發建設程序辦事,導致項目(xiàng mù)的手續不齊,無法進行正常的移交。其中經常發生的問題有以下幾種:
 
  1、有些開發商為了能夠多建設住宅(residence),增加盈利,在已經報批認定的規劃許可范圍(fàn wéi)外,擅自增加建筑面積(area)或增加建筑控制高度,導致最終的建筑產品與建筑規劃許可證批準的規模不符,其性質屬于違章建筑,無法辦理產權證書。
 
  2、有些開發商甚至利用一棟樓的規劃開工手續,建設兩棟甚至更多的住宅(residence),然后共同進行銷售,以獲得非法利潤,其多建住宅屬于非法建筑,無法辦理產權證書。
 
  3、有些開發商則是違反已經報批審定的小區整體規劃(設計大工程或作計劃),在原規劃綠地或活動場地(place)上建設,導致項目與審定的規劃方案不同,根據情節輕重,也屬違章或違法建筑(jiàn zhù)。
 
  4、某些開發商則為了增加項目的容積率,擴大銷售面積,人為地壓縮小區的綠地面積和車位數量,致使項目的綠化覆蓋率和人均停車數量不符合規劃(設計大工程或作計劃)要求,因此項目不能通過園林部門與交通部門的審批(shěnpī)與驗收,缺少相應的文件和手續。連云港物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。
  針對以上原因,一方面加強與開發商的溝通,說明工程前期資料對于物業管理的重要性,并出示國家(country)有關文件說服開發商,順利完成工程資料的移交,另一方面對于手續(shǒu xù)、資料不完整的項目,要催促開發商盡快完善,并要根據項目的實際情況,推遲或暫停項目的接管工作(WORK),以避免自身在接管后所引起的一系列問題,保護自身利益。
 
  二、工程質量標準的認定
  工程質量也是在接管過程中容易發生矛盾的地方,作為開發商認定工程質量的標準是國家有關質檢部門的驗收評定,而物業管理公司則更多地代表業主從使用者的角度驗收工程,本質上二者并無差別。但是政府部門的驗收是依據有關國家建設工程標準及標準,對建設項目(xiàng mù)進行檢驗(檢查),是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準,筆者認為這只是一個最低標準,是能夠安全、正常使用的保障標準。在工程中要站在使用者的角度,檢查驗收工程,每一個細節都要盡量為住戶考慮。
  因此開發商要重視驗收過程中物業管理人員提出的意見和建議,對工程(Engineering)加以整改,避免顧客的投訴。江蘇物業公司在物業管理 [1] 中的義務主要有:①履行物業管理合同,依法經營;②接受業主委員會和全體業主的監督;③重大的管理措施應當提交業主委員會審議,并經業主委員會認可;④接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。還有開發商要有前瞻(定義:向前面看)意識,應在項目前期策劃過程中充分聽取物業管理公司的建議,讓物業管理公司參與工程建設的全過程,以減少、避免后期的修改工作(WORK)。
 
  三、在工程保修過程中的矛盾
  在實際中由于保修合同作為建設合同的一部分,一般由開發單位與施工(Construction)方訂立,但開發商在保修過程中很少承擔管理職責,由物業(property)管理公司負責具體工程保修管理,協調住戶與保修施工單位間的關系。由于物業管理公司不作為保修合同的主體,對工程保修金不能支配,因此對施工方缺少約束能力,總感覺管理難度大。
  為解決這一問題(Emerson),建議開發商與物業管理公司在接管前應協商一致,由開發商委托物業管理公司全權進行保修營理工作,對于工程(Engineering)保修金的最后結算,應由物業管理公司予以確認后,施工方才能結算、領取。對于保修期間緊急發生的問題,當施工方不能積極配合時,物業管理公司有權自行修整,費用(expense)由施工方予以支付。給物業管理單位以更大的管理權,方便協調管理。

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